AfA-Rechner Immobilien

Hinweise zur Nutzung des AfA-Rechners

Die lineare AfA verteilt die aktivierungspflichtigen Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie gleichmaessig auf die Nutzungsdauer. Unser Rechner arbeitet mit den aktuellen deutschen Standardraten (2 %, 2,5 % oder 3 %) und ermittelt automatisch, wie hoch die Abschreibung im Rumpfjahr ausfaellt. So erfassen Sie nicht nur den jaehrlichen Aufwand, sondern erkennen auf einen Blick, welche steuerlichen Effekte bereits im ersten Kalenderjahr anfallen.

Besonders relevant ist die exakte Abgrenzung von Boden- und Gebaeudewert. Der Bodenanteil ist niemals abschreibbar, weshalb der Rechner zunaechst den prozentualen Bodenwert vom Gesamtkaufpreis trennt. Sie koennen externe Gutachten, Bodenrichtwerte oder pauschale Aufteilungen verwenden. Falls der Bodenanteil sehr hoch angesetzt wird, reduziert sich die AfA-Basis und damit die jaehrliche Steuerersparnis deutlich. Nutzen Sie die Vergleichs- funktionen der Gutachterausschuesse, um fundierte Werte einzutragen.

Modernisierungen sind in der Praxis das Gros der Abschreibungen. Massnahmen wie energetische Sanierungen, Dachausbauten oder Aufzugsnachruestungen muessen aktiviert werden, sofern sie die Nutzungsdauer erheblich verlaengern oder den Zustand entscheidend verbessern. Unser Tool erlaubt deshalb eigene Laufzeiten und Startzeitpunkte. Geben Sie beispielsweise eine 15-jaehrige Abschreibung fuer einen Waermepumpen-Einbau an und sehen Sie, wie sich die Belastung auf den Finanzplan verteilt.

So funktioniert die Berechnung:

• Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierung werden nach Boden-/Gebaeudeschluessel getrennt und bilden die AfA-Basis.
• Der Gebaeudeanteil wird mit dem ausgewaehlten Satz linear abgeschrieben; Modernisierungen laufen separat mit ihrer eigenen Laufzeit ein.
• Im Erstjahr erfolgt eine zeitanteilige AfA ab Nutzungsbeginn (pro rata temporis), damit halbjahrige Inbetriebnahmen realistisch bewertet werden.
• Die Uebersicht zeigt kumulierte Abschreibungen, verbleibenden Buchwert und eine 10-Jahres-Auswertung fuer Banken oder Steuerplanung.

Praxis-Tipps: Legen Sie die Werte zu Ihrer Dokumentation ab, damit Sie die Zahlen jederzeit mit der Steuerberatung teilen koennen. Denken Sie daran, dass Sonderabschreibungen (z. B. nach § 7b EStG oder Denkmal-AfA) zusaetzliche Auswertungen erfordern. In komplexen Faellen – etwa beim Erwerb via Share-Deal, bei gemischt genutzten Gebaeuden oder bei umfangreichen Kernsanierungen – sollten Sie vor dem Steuerbescheid Ruecksprache mit einer fachkundigen Beratung halten. Unser AfA-Rechner liefert jedoch eine robuste, nachvollziehbare Ausgangsbasis, mit der Sie Investitionen vergleichen, Bankgespraeche vorbereiten und die wirtschaftliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie transparent darstellen koennen.