Vergleichswertverfahren Rechner

Vergleichswertverfahren praxisnah nutzen

Der Vergleichswert ist der bevorzugte Wertansatz der Gutachterausschuesse fuer selbstgenutzte Wohnimmobilien, Reihenhaeuser und Eigentumswohnungen mit lebhaftem Markt. Unser Rechner baut exakt auf dieser Logik auf: Du uebernimmst reale Kaufpreissammlungseintraege, normalisierst die Preise auf Euro je Quadratmeter und gewichtest sie nach Aussagekraft. Anschliessend beruecksichtigst du Lage- und Baujahr-Bandfaktoren sowie objektspezifische Unterschiede, wie sie in Paragraph 16 ImmoWertV beschrieben sind. Dadurch entsteht ein transparenter Faden vom einzelnen Verkaufsfall bis zum plausiblen Marktwert.

Trage zunaechst Flaeche und Bodenwert des zu bewertenden Objekts ein. Das Bodenrichtwertfeld hilft dir, festzustellen, ob der rechnerische Landanteil zu den Vergleichskaufpreisen passt oder ob du extreme Abweichungen kommentieren solltest. Danach pflegst du pro Vergleichsfall Kaufpreis, Flaeche und Zu- oder Abschlaege ein. Typische Anpassungen sind energetische Standards, Modernisierungsgrad, Stellplaetze oder Einbauten. Die Gewichtung sorgt dafuer, dass sehr nahe oder sehr aktuelle Transaktionen staerker in die Durchschnittsbildung eingehen als aeltere, weniger passende Faelle.

Im zweiten Schritt kommen Gutachterausschuss-spezifische Faktoren hinzu. Lage- oder Vergleichsfaktoren reflektieren Mikrolagen (leicht, mittel, gut) und Baujahrsgruppen. Objektspezifische Unterschiede decken Sonderausstattungen, Rechte und Lasten oder Instandhaltungsrueckstaende ab. Der Zeit- beziehungsweise Marktdynamikfaktor indexiert aeltere Kaufpreise auf das Bewertungsstichtagsniveau. Das Ergebnis ist ein klar nachvollziehbarer Vergleichswert mit Bandbreite. Dokumentiere fuer dein Gutachten, welches Jahr der Kaufpreissammlung zugrunde liegt und wann Anpassungen vorgenommen wurden.

Best Practices

• Nutze mindestens drei Vergleichsfaelle und halte sie nach Baujahr, Lage und Flaeche moeglichst homogen.
• Abschlaege fuer Sanierungsstau lieber konservativ (z. B. -5 %) ansetzen und in der Dokumentation begruenden.
• Vergleiche den Landwertanteil mit dem aus den Vergleichskaeufen, um Extremwerte frueh zu erkennen.
• Halte alle Datenquellen fest: Kaufpreissammlung, Bodenrichtwertkarte, Sachverstaendigenprotokolle.

FAQ

Was mache ich, wenn nur zwei geeignete Vergleichsfaelle vorliegen?

Erhoehe den Gewichtungsunterschied und dokumentiere zusaetzliche Marktberichte oder Portaldaten als Plausibilitaetsnachweis. Alternativ kannst du fehlende Flaechen ueber Mietpreisspiegel interpolieren.

Wie gehe ich mit stark steigenden oder fallenden Preisen um?

Passe den Marktdynamikfaktor an regionale Preisindizes an (vdp-Index, Destatis). Bei >5 % Abweichung solltest du die Datensaetze quartalsweise aktualisieren.

Kann ich den Rechner fuer Mehrfamilienhaeuser verwenden?

Ja, sofern Wohnflaechen vergleichbar sind. Ergaenze jedoch einen Ertragswerttest, wenn die Objekte kapitalmarktaehnliche Renditen erzielen, um Bankenanforderungen zu erfuellen.

Hinweis: Dieser Rechner ersetzt kein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, liefert aber eine saubere Arbeitsgrundlage fuer Vorbewertungen, Kreditunterlagen und Portfolio-Reviews.