Immobilienrenditerechner

So nutzt du den Immobilienrenditerechner

Der Renditerechner hilft dir, Investitionen ganzheitlich zu beurteilen. Du startest mit dem Kaufpreis und ergaenzst typische Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) als Prozentsatz. Plane zudem dein Renovierungsbudget ein, um die Gesamtinvestition realistisch zu erfassen. Auf der Ertragsseite erfasst du die jaehrliche Nettokaltmiete und passt Leerstand, Forderungsverlust sowie Betriebskosten und Ruecklagen an. Ergebnis ist der Nettobetriebsueberschuss (NOI), aus dem Nettorendite und Cash-on-Cash abgeleitet werden.

Die Finanzierung bringst du mit Fremdkapitalquote, Zinssatz und anfenglicher Tilgung ins Modell. Der Rechner bildet einen Annuitaetskredit ab, ermittelt den jaehrlichen Schuldendienst und simuliert die Restschuld zum Ende der Haltezeit. Ueber die Exit-Cap-Rate leitest du einen Verkaufserloes ab, ziehst Verkaufskosten (z. B. Makler, Notar) ab und subtrahierst die verbleibende Restschuld. So entsteht ein sauberer Cashflow-Plan, auf dessen Basis wir Internal Rate of Return (IRR) und kumulierten Cashflow berechnen.

Best Practices

• Setze Leerstand und Mietausfall konservativ an, mindestens 4 % bis 5 % selbst in gefragten A-Lagen.
• Instandhaltungsruecklage: 10 EUR bis 15 EUR je m2 Wohnflaeche und Jahr sind ein gaengiger Richtwert.
• Exit-Cap-Rate: orientiere dich an Marktreports (vdp, CBRE, Gutachterausschuss). Liegt dein Objekt in einer schwachen Lage, whle eher 5,5 % bis 6,5 %.
• Sondertilgung? Erhoehe die Tilgungsrate oder verkuerze die Haltezeit, um Szenarien zu vergleichen.

FAQ

Warum unterscheidet sich IRR von Cash-on-Cash?

Cash-on-Cash betrachtet nur den jaehrlichen laufenden Cashflow im Verhaeltnis zum eingesetzten Eigenkapital. Der IRR bezieht dagegen alle Cashflows inklusive Verkaufserloes und Zeitwert des Geldes mit ein und ist daher die umfassendere Kennzahl.

Wie genau ist der Exit-Wert?

Der Exit basiert auf einer Kapitalisierungsrate. Abweichungen von Marktpreisen (z. B. durch Mikro-Lage, Kuferstruktur) sind moeglich. Nutze die Cap-Rate als Szenarioparameter und simuliere mehrere Annahmen.

Kann ich mehrere Darlehen abbilden?

Dieser Rechner fokussiert auf ein klassisches Annuitaetendarlehen. Fuer komplexe Finanzierungen (KfW-Teile, bullet loans) empfiehlt sich eine Aufteilung in mehrere Szenarien oder die Erweiterung um detaillierte Finanzierungsplanung.

Hinweis: Steuerliche Effekte (AfA, Werbungskosten) sind nicht enthalten. Verknuepfe den Renditerechner mit dem Immobilien-Steuerrechner, um Nach-Steuer-Renditen zu ermitteln.