Immobilienbewertungsrechner

Drei Verfahren, ein Ergebnis

Offizielle Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV kombinieren in der Regel Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert. Der Immobilienbewertungsrechner bringt diese Ansatze zusammen und erlaubt dir, individuelle Gewichte zu setzen. Die Ertragsseite orientiert sich am Nettobetriebsergebnis (NOI) und einem Kapitalisierungssatz. Die Vergleichs- methode nimmt wahre Marktdaten (Verkaeufe, Gutachterausschuss, Portale) als Basis. Der Sachwert spiegelt den Herstellungswert ab, korrigiert um Alterswertminderung und Modernisierungsstau. Durch die Gewichtung bestimmst du, welches Verfahren bei deinem Objekt im Vordergrund steht (z. B. Ertragsobjekt vs. eigengenutztes Einfamilienhaus).

Das Modell bildet eine plausible Annherung an professionelle Bewertungen, ersetzt diese aber nicht. Faktoren wie Lagequalitaet, Grundstueckszuschnitte, Baurecht oder mietrechtliche Besonderheiten lassen sich schwer in eine Formel pressen. Deshalb enthaelt die Ergebnisbox eine Bandbreite: konservativ, gewichtet, optimistisch. Plane mit dem Mittelwert, nutze die konservative Sicht fuer Finanzierungen und die optimistische fuer Verkaufsszenarien.

Praxis-Insights

• Kapitalisierungssaetze findest du in Marktberichten (vdp, CBRE, Value AG) oder im Gutachterausschuss. Passe sie an Objektklasse und Lage an.
• Vergleichspreise sollten moeglichst aktuell sein. Aendere den Anpassungsfaktor, wenn dein Objekt deutlich besser oder schlechter ausgestattet ist.
• Der Sachwert gewinnt an Bedeutung bei Einfamilienhaeusern. Setze die Gewichtung entsprechend hoeher, wenn du kaum Vermietungsdaten hast.
• Wachstumsannahmen zwischen 0 % und 1 % sind fuer Wohnimmobilien realistisch. Hohe Werte machen den Ertragswert schnell empfindlich.

FAQ

Wie finde ich den richtigen Kapitalisierungssatz?

Orientiere dich an Renditeanforderungen vergleichbarer Objekte. In Toplagen liegen Wohnimmobilien oft bei 3,0 % bis 3,5 %, Randlagen bei 4,5 % bis 6 %. Banken geben in Wertgutachten eigene Liegenschaftszinsen vor.

Darf ich Betriebskosten ansetzen, wenn Mieter:innen sie tragen?

Ja, der Ertragswert betrachtet den Nettobetriebsueberschuss nach Abzug nicht umlagefaehiger Kosten. Umlagefaehige Kosten fliessen bereits in die Nettokaltmiete ein und muessen nicht noch einmal abgezogen werden.

Was bedeutet der Modernisierungsabzug?

Hier beruecksichtigst du Rueckstaende wie alte Heizungen, Fassadensanierung oder Badsanierung. Der Betrag reduziert den Sachwert und wirkt ebenfalls als Sicherheitsabschlag im Gesamtwert.

Tipp: Nutze den Immobilienbewertungsrechner als Vorbereitung fuer Bankgespraeche, Ankaufsentscheidungen oder die Abstimmung mit Gutachter:innen. Dokumentiere deine Annahmen und hinterlege Quellen (Marktberichte, Exposes, Gutachterausschussdaten), damit alle Stakeholder die Herleitung nachvollziehen koennen.