Immobilien-Steuerrechner

Steuerliche Planung leicht gemacht

Die beste Immobilienstrategie steht und faellt mit der Nach-Steuer-Rendite. Unser Immobilien-Steuerrechner verknuepft Einnahmen, Werbungskosten, AfA und persoenlichen Grenzsteuersatz zu einem realistischen Ergebnis. Anders als reine Cashflow-Tools zeigt er dir, wie viel Steuerlast tatsaechlich entsteht und welchen Anteil Zinsen oder Abschreibungen daran haben. So kannst du beurteilen, ob eine Renovierung als Erhaltungsaufwand steuerlich sofort wirkt oder als Herstellungskosten ueber die AfA verteilt werden muss.

Der Rechner eignet sich fuer private Vermietung (Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung). Gewerbliche Strukturen, Umsatzsteueroptionen, erweiterte Kuerszungen oder Holdingmodelle sind nicht abgebildet lassen sich aber qualitativ einordnen: Die Tabelle zeigt dir, welchen Spielraum du mit Sonder-AfA, Denkmalabschreibung oder Section-7b-Foerderung haettest.

Praxishinweise

• Grenzsteuersatz: Nutze deinen persoenlichen Spitzensteuersatz aus der letzten Steuererklaerung. Liegt dein Einkommen variabel, simuliere mehrere Saetze (z. B. 30 %, 35 %, 42 %).
• AfA-Basis: Ziehe den Bodenwert ab. Oft findest du ihn im Notarvertrag oder Grundsteuerbescheid. Ohne saubere Trennung drohen spaetere Nachversteuerungen.
• Instandsetzung: Kosten fuer Modernisierung, die den Gebrauchswert erhoehen, gelten ggf. als Herstellungskosten und muessen aus steuerlicher Sicht abgeschrieben werden. Im Zweifel Rat vom Steuerprofi einholen.
• Sonderposten: Foerderprogramme (BEG, KfW) koennen Sonder-AfA generieren. Trage sie im Feld Sonder-AfA ein, um den Steuereffekt zu sehen.

FAQ

Warum zeigt der Rechner negative steuerliche Einkuenfte an?

Viele Vermietungen starten mit Verlustvortrag (z. B. bei Sanierung + hoher AfA). Diese Verluste kannst du mit anderen Einkuenften verrechnen oder vortragen. Wir begrenzen die Anzeige auf -500.000 EUR, um Sonderfaelle praxisnah zu halten.

Wie berechne ich den Grenzsteuersatz?

Teile deine gezahlte Einkommensteuer (inkl. Soli/KiSt) durch dein zu versteuerndes Einkommen und rechne den Spitzensteuersatz aus oder lies ihn aus dem Steuerbescheid ab. Der Rechner nimmt diesen Wert als Input.

Was passiert mit Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer?

Diese Themen betreffen besondere Konstellationen (Verkauf innerhalb 10 Jahren, gewerblicher Grundstueckshandel). Nutze zusaetzliche Tools oder professionelle Beratung, wenn du kurz vor einem Verkauf stehst oder viele Deals pro Jahr abschliesst.

Hinweis: Die Berechnung ersetzt keine Steuerberatung. Sie dient der Planung und Vorbereitung deiner Steuererklaerung. Uebertrage die Zahlen in deine Einnahmen-Ueberschuss-Rechnung und halte Ruecksprache mit Fachleuten, wenn du Sondervorschriften nutzen willst.