Grunderwerbsteuer Rechner

Grunderwerbsteuer – Überblick & Praxis

Bemessungsgrundlage in Kürze

Kaufpreis

Vertraglich vereinbarter Preis für Grundstück/Immobilie.

Nicht steuerbare Anteile

Werte beweglicher Güter (z. B. Einbauküche, Möbel), die nicht der GrESt unterliegen. Diese können von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden, wenn sie im Vertrag nachvollziehbar ausgewiesen sind.

Bemessungsgrundlage

Kaufpreis abzüglich nicht steuerbarer Anteile. Darauf wird der jeweilige Landes‑Steuersatz angewandt.

Nicht steuerbare Anteile – typische Beispiele

• Einbauküche (mit eigenständigem Verkehrswert, kein fest verbauter Gebäudebestandteil)
• Möblierung, Lampen, Markisen, Gartengeräte
• Sonstige bewegliche Gegenstände, die separat bewertet und im Vertrag klar benannt sind

Wichtig: Pauschale oder unrealistisch hohe Abzüge akzeptiert das Finanzamt häufig nicht. HalteNachweise (Rechnungen, Wertgutachten) bereit und führe die Positionen im Notarentwurf einzeln auf.

Sonderfälle, die besondere Prüfung brauchen

• Neubau mit Bauvertrag: Bei getrennten Verträgen (Grundstück + Bauleistung) kann der Bauanteil unter Umständen nicht der GrESt unterliegen. Vertragsgestaltung beachten.
• Erbbaurecht: Bemessungsgrundlage und Steuersatz folgen speziellen Regeln; Erbbauzinsen gesondert betrachten.
• Share‑Deals: Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen greifen Beteiligungs‑Schwellen und Haltefristen; hier unbedingt fachlich prüfen.
• Verbunde Geschäfte: Zubehör, Stellplätze oder Rechte (z. B. Wohnrechte) können eigene steuerliche Folgen haben.

Praxis‑Tipps für Käufer

• Transparenz im Vertrag: Bewegliche Güter einzeln auflisten und plausibel bewerten.
• Bundesland prüfen: Die Sätze werden von den Ländern festgelegt und können sich ändern. Für Szenarien lässt sich oben ein eigener Satz setzen.
• Zahlungsplanung: Die GrESt wird nach der notariellen Beurkundung fällig. Plane Liquidität für die Steuer sowie weitere Nebenkosten (Notar, Grundbuch) ein.
• Belege sammeln: Rechnungen/Fotos aufbewahren; das erleichtert die Anerkennung nicht steuerbarer Anteile.
• Vorab‑Check: Notarentwurf und Aufstellung der beweglichen Güter frühzeitig mit Berater:in abstimmen.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 500.000 €, davon 15.000 € Einbauküche ⇒ Bemessungsgrundlage 485.000 €. Bei einem Satz von 3,5 % (z. B. Bayern) ergibt sich eine GrESt von 16.975 €. Gesamt‑Kapitalbedarf (ohne weitere Nebenkosten): 516.975 €. Ändert sich der Landes‑Satz oder werden weitere bewegliche Güter berücksichtigt, passt sich das Ergebnis entsprechend an.

Hinweis: Die hinterlegten Sätze bilden den typischen Stand 2025 ab. Länder können Sätze, Freibeträge oder Sonderregelungen ändern. Nutze bei Abweichungen die Option „Eigenen Steuersatz verwenden“.