Grundbuchkostenrechner

So planst du Grundbuch- und Notarkosten

Bei Immobilienkäufen fallen Notar- und Grundbuchgebühren obligatorisch an. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die hier verwendeten Prozentsätze orientieren sich an typischen Praxiswerten: rund 1,1 % des Kaufpreises für Notarleistungen, 0,5 % für den Grundbucheintrag sowie zusätzliche Gebühren für Grundschulden. Regionale Unterschiede (z. B. Berlin versus Bayern) lassen sich über den Bundeslandfaktor abbilden. Viele Käufer unterschätzen, dass selbst kleine Anpassungen – etwa eine zusätzliche Vollmacht oder die Beurkundung einer Nutzungsvereinbarung – unmittelbar Mehrkosten erzeugen.

Plane ausreichend Puffer ein: Neben den Hauptgebühren fallen Kopiekosten, Beglaubigungen, Registerauszüge oder Gebühren für Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen an. Bei Bauträgerverträgen, Erbbaurechten oder Share-Deals können weitere Beurkundungen erforderlich sein. Unser Feld „Zusätzliche Dokumente“ erlaubt, solche Posten einzubeziehen. Halte außerdem Rücksprache mit der finanzierenden Bank: Manche Institute verlangen beglaubigte Abschriften oder spezielle Belastungsvollmachten, die gesondert in Rechnung gestellt werden.

Achte auf den richtigen Zahlungsfluss. Notare stellen in der Regel nach Einladung zur Kaufpreisfälligkeit eine Sammelrechnung und fordern Vorkasse. Grundbuchämter verlangen die Gebühren häufig per Kostenrechnung wenige Wochen nach der Eintragung. Wer diese Termine verpasst, riskiert Säumniszuschläge oder Verzögerungen beim Besitzübergang. Lege daher in deiner Liquiditätsplanung konkrete Zahlungstermine an und sichere dich ab, ob die Bank die Notarrechnung direkt begleichen darf.

Best Practices:

• Lasse dir vorab einen Kostenplan vom Notariat geben, besonders wenn mehrere Grundschulden oder Teilgrundstücke eingetragen werden müssen. So lassen sich Angebote verschiedener Notare vergleichen.
• Prüfe, wer die Notarkosten trägt. Im Regelfall zahlt der Käufer, bei gewerblichen Transaktionen können die Parteien die Kosten anders aufteilen oder zeitlich staffeln.
• Berücksichtige Gebühren für Rangänderungen, Löschungen alter Grundschulden oder Vormerkungen – sie können mehrere hundert Euro zusätzlich kosten und sind bei Refinanzierungen üblich.
• Kalkuliere die Gebühren in deiner Liquiditätsplanung ein. Banken zahlen Darlehen oft erst nach Eintragung der Grundschuld aus; bis dahin benötigst du Eigenkapital oder Zwischenfinanzierungen.
• Dokumentiere alle Rechnungen digital, damit du sie später für die Steuererklärung oder Investorenberichte griffbereit hast. Viele Notare stellen elektronische Kostenaufstellungen zur Verfügung.

Nutze den Export des Rechners, um Bankberater, Steuerberater oder Projektpartner über die Nebenkosten zu informieren. Ein sauberer Kostenplan verhindert Nachfinanzierungen, erleichtert Budgetabstimmungen und beschleunigt den sicheren Vertragsvollzug. Lege die Ergebnisse in deinem Datenraum ab – insbesondere bei Due-Diligence-Prozessen oder Syndikatsfinanzierungen erwarten Stakeholder eine belastbare Darstellung der Nebenkosten. Berücksichtige außerdem zukünftige Anpassungen: Bei Verträgen, die sich über mehrere Jahre ziehen, können Gebührentabellen angepasst werden. Ein periodisches Update des Kostenrechners stellt sicher, dass dein Budget auch langfristig realistisch bleibt.