Gewerbliche Immobilien Kalkulator

So interpretierst du die Ergebnisse

Gewerbeimmobilien leben von stabilen Cashflows. Der NOI (Net Operating Income) bildet die Grundlage für Bewertung und Finanzierung. Vergleiche deine Cap Rate mit Marktdaten – liegt sie deutlich über dem Marktniveau, deutet das auf hohes Risiko oder Sanierungsbedarf hin. Liegt sie darunter, rechtfertigen Lage, Mietvertragssicherheit oder ESG-Qualität einen Premiumpreis. Notiere, welche Mietverträge indexiert sind und welche Flächen bald neu vermietet werden müssen – diese Informationen beeinflussen deine Prognosen.

Die DSCR (Debt Service Coverage Ratio) zeigt, ob das Objekt den Schuldendienst souverän trägt. Banken erwarten meist Werte ≥ 1,25. Liegt dein DSCR darunter, solltest du Tilgung reduzieren, Eigenkapital erhöhen oder Mieten steigern. Cash-on-Cash-Rendite und Equity Multiple helfen, Investments gegenüber Alternativen zu vergleichen. Ein Multiple von 2,0x bedeutet, dass du dein Eigenkapital über die Haltedauer verdoppelt hast. Ergänze deine Auswertung um einen IRR (Interner Zinsfuß), wenn du komplexe Cashflow-Profile mit Capex-Spitzen oder variabler Tilgung abbildest.

Praxis-Tipps:

• Lege Marktberichte, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen offen – die Eingaben sollten plausibel begründet sein. Dokumentiere Leerstandsstrategien und Incentives (z. B. mietfreie Zeiten).
• Prüfe Indexierungs- und Staffelvereinbarungen. Sie erhöhen künftige Cashflows und verbessern den Exit-Wert. Berücksichtige, ob Mietanpassungen an Capex-Maßnahmen gekoppelt sind.
• Plane Capex (Mieterumbauten, ESG-Maßnahmen, Brandschutz) separat und integriere sie in deinen Cashflow-Plan. Unser Rechner liefert hierfür die Basiskennzahlen, die du mit Capex-Szenarien kombinieren kannst.
• Simuliere Exit-Szenarien mit unterschiedlichen Cap Rates, um Sensitivitäten zu verstehen. Notiere auch Transaktionskosten (Makler, Grunderwerbsteuer beim Share Deal) für eine vollständige Renditeanalyse.

Betrachte ESG-Kriterien: Energieeffizienz, Nutzerkomfort und Mobilitätskonzepte beeinflussen sowohl Vermietung als auch Finanzierung. Viele Banken bieten Green Loans mit günstigeren Margen, verlangen dafür aber transparente Kennzahlen. Ergänze den Report um CO₂-Emissionen, Energieausweise und geplante Nachhaltigkeitsmaßnahmen.

Nutze den Report für Due-Diligence-Unterlagen, Bankgespräche und Investment-Committees. Er schafft Transparenz, zeigt Chancen und Risiken und erleichtert die Kommunikation mit Projektpartnern. Aktualisiere die Werte regelmäßig, insbesondere wenn Mietverträge angepasst, Nebenkosten optimiert oder Refinanzierungen verhandelt werden. Halte deine Annahmen schriftlich fest – so kannst du Abweichungen später erklären und dein Portfolio datengetrieben steuern.