Ertragswertverfahren Rechner

Ertragswertverfahren anwenden

Der Ertragswert nach ImmoWertV trennt Bodenwert und Gebaeudewert, basiert aber stets auf dem nachhaltig erzielbaren Nettoertrag. Der Rechner fuehrt dich Schritt fuer Schritt durch die gaengigen Eingaben: Jahresrohmiete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Aus dem Nettoertrag wird ueber den Vervielfaeltiger der Gebaeudewert gebildet, dem anschliessend der Bodenwert zugeschlagen wird. Damit bleiben typische Gutachterausschuss-Tabellen und Paragraph 17 ImmoWertV konform abgebildet.

Verwende fuer die Miete ein nachhaltig erzielbares Niveau, nicht die Spitzenmiete eines einzelnen Vertrags. Die Bewirtschaftungskosten orientieren sich am Leitfaden des Bundesbauministeriums oder eigenen Objektbudgets: nicht umlagefaehige Betriebskosten, Verwaltung, Mietausfallwagnis sowie Instandhaltung. Der Rechner erlaubt prozentuale und absolute Angaben, weil viele Gutachter Kosten als Anteil der Miete modellieren und Instandhaltung lieber je Quadratmeter erfassen.

Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins stammen aus den Tabellen des Gutachterausschusses. Je kuerzer die Restnutzungsdauer oder je hoeher der Liegenschaftszins, desto niedriger faellt der Vervielfaeltiger aus. Das Tool zeigt dir sofort den Faktor, damit du Plausibilitaetspruefungen mit Marktdaten oder Bankfaktoren durchfuehren kannst. Mit Modernisierungspraemie und Risikodiskont kannst du ESG-Investitionen, Mietpreisbremsen oder baurechtliche Unsicherheiten abbilden, ohne separate Nebenrechnungen anfertigen zu muessen.

Dokumentiere jede Annahme: Mietspiegel, Mietvertraege, Protokolle, Energieausweis, Bauakte und Bodenrichtwert. Lade, wenn vorhanden, die letzte Vervielfaeltiger-Tabelle des Gutachterausschusses hoch, um spaetere Due Diligence Fragen schneller zu beantworten.

FAQ

Woher bekomme ich den passenden Liegenschaftszins?

Er wird jaehrlich von deinem regionalen Gutachterausschuss veroeffentlicht und nach Objektart, Lagequalitaet sowie Baualtersklassen differenziert. Banken akzeptieren meist genau diese Spannen.

Wie gehe ich mit Erbbaurechten um?

Ziehe den kapitalisierten Erbbauzins vom Nettoertrag ab und verwende den Bodenwert laut Erbbauzinsrechner. Optional kannst du den Restwert der baulichen Anlagen separat erfassen.

Wie aktualisiere ich den Ertragswert bei Indexmieten?

Lege eine Szenario-Kopie des Rechners an, erhoehe die Kaltmiete gemaess Verbraucherpreisindex und passe den Zeitraum an. So siehst du auf Knopfdruck, welchen Effekt Indexspruenge auf den Marktwert haben.

Hinweis: Der Rechner liefert professionelle Vorab-Schaetzungen, ersetzt aber kein vollstaendiges, zertifiziertes Verkehrswertgutachten. Lass komplexe Faelle durch oeffentlich bestellte Sachverstaendige plausibilisieren.