Cashflowrechner Immobilien

Praxis-Hinweise

Der Cashflow entscheidet, ob deine Immobilie sich selbst trägt oder du monatlich Geld zuschießt. Unser Rechner kombiniert Kaltmieten, Zusatzerlöse (z. B. Stellplätze, Werbeflächen) und realistische Leerstandsquoten. Setze realistische Werte: In A-Lagen mag die Leerstandquote unter 3 % liegen, in B- oder C-Standorten kann sie schnell 6–10 % betragen. Wer mit zu optimistischen Annahmen rechnet, erlebt spätestens bei Anschlussvermietungen oder Modernisierungen böse Überraschungen.

Nicht umlagefähige Kosten sind ein wuchtiger Faktor. Dazu gehören Hausverwaltung, Gebäudereinigung für leerstehende Flächen, Hausmeisterdienste, Versicherungen sowie Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht über die Nebenkostenabrechnung laufen. Lege im Zweifel lieber zu hohe Werte an – Banken honorieren konservative Kalkulationen, weil sie ein realistisches Risikoprofil zeigen. Bei Mehrfamilienhäusern empfehlen sich pauschal mindestens 8–12 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr als Instandhaltungsrücklage.

Das Ergebnis „Debt-Service-Coverage-Ratio“ (DSCR) zeigt, wie viele Einnahmen dem Kapitaldienst gegenüberstehen. Ein Wert von 1,2 bedeutet, dass der Netto-Betriebsertrag den Schuldendienst um 20 % übersteigt – das ist der Mindestwert, den viele Banken erwarten. Liegt der DSCR darunter, solltest du Tilgung reduzieren, Mieten steigern oder Kosten senken, bevor du Finanzierungsanträge stellst. Ein stabiler positiver Cashflow macht deine Immobilie krisenfest und steigert den Unternehmenswert.

Checkliste für Vermieterinnen und Vermieter

• Validiere Mieteinnahmen mit aktuellen Mietspiegeln und hinterlege potenzielle Mietsteigerungen nicht als sicher – plane sie als Puffer.
• Prüfe die Finanzierungsstruktur: Endfällige Darlehen oder niedrige Tilgung können kurzfristig den Cashflow verbessern, erhöhen aber langfristig das Risiko.
• Baue Rücklagen für Capex (Dach, Aufzug, Heizung) auf. Unser Kalkulator weist diese Posten als laufende Rücklage aus, doch große Projekte erfordern separate Konten.
• Vergleiche das Ergebnis mit alternativen Investments. Ein positiver Cashflow von 200 EUR pro Monat klingt attraktiv, doch das gebundene Eigenkapital sollte im Verhältnis stehen.

Nutze den Report als Grundlage für Gespräche mit Banken, Co-Investoren oder Verwaltern. Er zeigt, wo Handlungsspielraum besteht und welche Maßnahmen den Cashflow verbessern. Dokumentiere die Annahmen (Mietverträge, Wartungspläne, Kreditkonditionen), damit du bei Nachfragen sofort liefern kannst. Wer Transaktionen plant, kann mit dem Cashflow-Rechner auch Szenarien für Exit-Kapitalisierung durchspielen und beurteilen, ob eine Objektaufwertung den Aufwand wert ist.