Brutto- und Netto-Mietrenditerechner

Brutto und Netto richtig deuten

Investoren sprechen oft von der Bruttomietrendite, wenn sie schnelle Vergleiche anstellen. Sie setzt die Jahresrohmiete ins Verhaeltnis zum Kaufpreis und blendet alle Bewirtschaftungspositionen aus. Die Nettomietrendite basiert dagegen auf dem Nettoertrag. Sie zieht Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Ruecklagen und sonstige Fixkosten ab und bezieht sich auf das tatsaechlich eingesetzte Kapital inklusive Kaufnebenkosten und Modernisierungsposten. Nur diese Zahl laesst sich mit Finanzierungskosten vergleichen.

Unser Rechner fuehrt dich deshalb durch beide Sichtweisen. Zunaechst erfasst du Investitionen: Kaufpreis, Nebenkosten, ESG-Auflagen oder Ausstattung. Danach gibst du Monatseinnahmen sowie laufende Abschlaege ein. Leerstand und nicht umlagefaehige Kosten werden prozentual von der Miete berechnet, waehrend Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltungsreserve und Verwaltungsaufwand als fixe Jahresbetraege laufen. So entsteht eine saubere Nettoertragsrechnung, wie sie Banken, Fonds und Bestandsverwalter erwarten.

Besonders wertvoll ist die Renditedifferenz zwischen Brutto und Netto. Ist sie sehr gross, verschlingen Bewirtschaftungsposten den Liquiditaetsueberschuss. Passe dann gezielt die Treiber an: Hoehere Miete, geringerer Leerstand, externe Verwaltung reduzieren oder Instandhaltung effizienter planen. Der Gewinnschwellenwert zeigt dir, welche Monatsmiete noetig waere, um Kosten zu decken.

Dokumentiere alle Annahmen (Mietvertraege, Hausgeld, Energieausweis). Damit lassen sich Szenarien fuer Banken, Mitinvestoren oder Sorgfaltspruefungen schnell aktualisieren.

FAQ

Welche Kennzahl nutzt die Bank?

Die meisten Institute rechnen mit Nettoertrag bzw. Kapitaldienstdeckungsgrad. Bruttorenditen eignen sich nur fuer erste Schnellpruefungen.

Wie gehe ich mit Indexmieten um?

Lege eine Kopie des Szenarios an und erhoehe die Miete um den erwarteten Indexschritt. So erkennst du, wie sich Kapitalisierungszins und Nettoertrag entwickeln.

Koennen Energiekosten fehlen?

Nein, du solltest Heiz- und Stromkosten anteilig einrechnen, wenn sie nicht auf Mieter umlagefaehig sind. Nutze dafuer das Feld fuer nicht umlagefaehige Betriebskosten.

Hinweis: Der Rechner ersetzt keine steuerliche Beratung. Pruefe regionale Vorschriften, Mietspiegel und ESG-Vorgaben vor dem Ankauf.