Gross vs. Net Rental Yield Calculator

Brutto vs. Netto richtig deuten

Investoren sprechen oft von der Bruttomietrendite, wenn sie schnelle Vergleiche anstellen. Sie setzt die Jahresrohmiete ins Verhaeltnis zum Kaufpreis und blendet alle Bewirtschaftungspositionen aus. Die Nettomietrendite basiert dagegen auf dem Net Operating Income (NOI). Sie zieht Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Ruecklagen und sonstige Fixkosten ab und bezieht sich auf das tatsaechlich eingesetzte Kapital inklusive Kaufnebenkosten und Modernisierungsposten. Nur diese Zahl laesst sich mit Finanzierungskosten vergleichen.

Unser Rechner fuehrt dich deshalb durch beide Sichtweisen. Zunaechst erfasst du Investitionen: Kaufpreis, Nebenkosten, ESG-Auflagen oder Ausstattung. Danach gibst du Monatseinnahmen sowie laufende Abschlaege ein. Leerstand und nicht umlagefaehige Kosten werden prozentual von der Miete berechnet, waehrend Grundsteuer, Versicherung, CAPEX-Reserve und Verwaltungsaufwand als fixe Jahresbetraege laufen. So entsteht eine saubere NOI-Rechnung wie sie Banken, Fonds und Asset-Manager erwarten.

Besonders wertvoll ist der Renditespread zwischen Brutto und Netto. Ist er sehr gross, verschlingen Bewirtschaftungsposten den Cashflow. Passe dann gezielt die Treiber an: Hoehere Miete, geringerer Leerstand, externe Verwaltung reduzieren oder Instandhaltung effizienter planen. Der Break-even-Wert zeigt dir, welche Monatsmiete noetig waere, um Kosten zu decken.

Dokumentiere alle Annahmen (Mietvertraege, Hausgeld, Energieausweis). Damit lassen sich Szenarien fuer Banken, Co-Investoren oder Due-Diligence-Prozesse schnell aktualisieren.

FAQ

Welche Kennzahl nutzt die Bank?

Die meisten Institute rechnen mit NOI bzw. Kapitaldienstdeckungsgrad. Bruttorenditen eignen sich nur fuer erste Screenings.

Wie gehe ich mit Indexmieten um?

Lege eine Kopie des Szenarios an und erhoehe die Miete um den erwarteten Indexschritt. So erkennst du, wie sich Cap Rate und NOI entwickeln.

Koennen Energiekosten fehlen?

Nein, du solltest Heiz- und Stromkosten anteilig einrechnen, wenn sie nicht auf Mieter umlagefaehig sind. Nutze dafuer das Feld fuer nicht umlagefaehige Betriebskosten.

Hinweis: Der Rechner ersetzt keine steuerliche Beratung. Pruefe regionale Vorschriften, Mietspiegel und ESG-Vorgaben vor dem Ankauf.